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    長沙房地產為什么調控得好?

    2021-10-05 瀏覽次數:13次

    文:任澤平團隊

    特別鳴謝:白學松、劉煜鑫

    復旦大學張弛、南開大學李蕊、中央財經大學趙子晴對數據整理有貢獻

    導讀

    過去十年在全國大部分一二線城市房價大漲的背景下,長沙、重慶(重慶房地產為什么調控得好?)等城市房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平。2020年8月,央視點名長沙,為長沙出色的調控手段和適量的商品房供給模式點贊,長沙已然成為全國地產調控的“模范生”。2020年12月住建部在《建設工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章,對于長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定,建議全國學習“長沙模式”。

    從供給端看,長沙是典型多中心組團空間結構,土地供應量大,嚴格限制土地成交溢價率控制房企拿地成本,設定商品房“成本+利潤+稅金”價格構成,既確保房企一定的盈利空間,也確保房價相對穩定;約束房地產固定資產投資占比,保持對房地產建設總量調控。從需求端看,限制投機行為,針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴苛。

    我們呼吁推動新一輪房改(新房改)迫在眉睫,以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房產稅為核心加快構建房地產長效機制,促進房地產市場長期平穩健康發展。

    目錄

    1 近十年長沙房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平

    2 長沙房地產為什么調控得好?

    2.1供給端:大量土地供應、首創商品房“成本+利潤+稅金”價格構成

    2.1.1城市規劃:多中心組團均衡發展,住房需求有效分散

    2.1.2土地供給:土地供給量大,簡易版“人地掛鉤”

    2.1.3住房供給:“低端有保障”,住房供需長期平衡

    2.1.4針對開發商:首創商品房“成本+利潤+稅金”價格構成

    2.1.5房地產固定投資:長期保持房地產投資占比處于25%的合理衡量值

    2.2需求端:限制投機行為,針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴苛

    3 推動新房改,以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房產稅為核心加快構建房地產長效機制

    正文

    1??近十年長沙房價、房價收入比、漲幅在全國主要城市處較低水平

    從房價絕對值看,2021年7月長沙二手房均價1.1萬元/平方米,低于武漢、鄭州、南昌等二線城市;從房價收入比看,近10年長沙維持在6-7,處于全國下游水平;從房價漲幅看,近10年長沙商品住宅年均漲幅低于9.4%,低于大部分二線城市房價漲幅。從房價絕對值看,根據中國房價行情網數據,2021年7月長沙二手房均價為11487元/平方米,位居全國第64位,低于周邊省會城市武漢(19979元/平方米)、南寧(13510元/平方米)、南昌(13061元/平方米)。從房價收入比看,2010-2020年長沙房價收入比維持在6-7,在主要大城市中居于末位,同期北京從22.5升至30.8;杭州從16.4升至21.4。從房價漲幅看,根據中指院數據,2010-2021年5月長沙市新房均價年均漲幅9.4%,低于鄭州、南京、武漢、南昌的11.4%、11.0%、10.7%、9.7%。2020年長沙GDP全國第15,GDP增速與成都并列全國第4,經濟發展迅速的同時兼顧“穩房價”。2020年12月住建部在《建設工作簡報》第79期刊載題為《長沙市落實主體責任穩妥實施房地產市場平穩健康發展長效機制》的文章,對于長沙在房地產市場調控方面的經驗給予充分肯定,建議全國學習“長沙模式”。

    2??長沙房地產為什么調控得好?

    從供給端看,長沙是典型多中心組團空間結構,土地供應量大,嚴格限制土地成交溢價率控制房企拿地成本,設定商品房“成本+利潤+稅金”價格構成,既確保房企一定的盈利空間,也確保房價相對穩定;約束房地產固定資產投資占比,保持對房地產建設總量調控。從需求端看,限制投機行為,針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴苛。

    2.1?供給端:大量土地供應、首創商品房“成本+利潤+稅金”價格構成

    2.1.1 城市規劃:多中心組團均衡發展,住房需求有效分散

    不同于從核心區向外圍擴張的單一中心城市,長沙在全國較早提出“多中心、分散組團式”城市布局,各組團均衡發展降低了居民對特定區域的居住偏好,將住房需求有效分散,減輕了職住分離,帶來平衡房價的“空間紅利”。早在1990年,長沙出臺的《長沙市城市總體規劃(1990-2010)》,確定在城市規劃區內,沿湘江、319國道兩條生長軸線拓展城市發展空間,構筑“一組兩次四組團”的“多中心、分散組團式”城市布局。而2014年4月由國務院批復的《長沙市城市總體規劃(2003-2020年)》(2014年修訂版),提出城市空間結構規劃為沿多條生長軸線拓展城市發展空間,構筑“一軸兩帶多中心、一主兩次五組團”的城市空間結構。從城市邊際拓展看,多核心組團減輕了城市從“核心-邊緣”的區位價值遞遞減,提高了外圍城區居住價值,拓展了城市居住邊界,避免了單中心構中心城區住房需求旺盛無法疏解的問題。從各區房價看,各區價格差異較小、有限,根據中國房價行情網的數據,2021年8月長沙六區中岳麓區平均單價最高,為15080元/平方米;望城區平均單價最低,為9442元/平方米。目前長沙在2035年城市規劃的部分方案稿中提出增加副中心數量、如北部望城、東部黃興等,擴張中心城區面積,未來城市建設空間有望進一步擴大。組團式的建設使得城市生態景觀、公共交通設施及商業、購物、休閑文娛等在各個組團間分布較為均勻,帶來平衡房價的“空間紅利”。

    2.1.2 土地供給:土地供給量大,簡易版“人地掛鉤”

    2000年以來長沙實行“東拓西進,南移北擴”策略,城市建成區面積不斷擴大,且規劃目標被多次提前完成,土地供應量得到長期保證。1990年版《長沙市城市總體規劃(1990-2010年)》提出至2010年時,長沙建設用地規模245平方公里、總人口230萬。2003年版總規提出到2020年,主城區實際居住人口要控制在264萬人以內,建設用地控制在253平方公里以內。這一目標均在2008年被提前實現,因此2014年修訂的《長沙市城市總體規劃(2003-2020年)》(2014年修訂版)、將2020年目標提升至人口規模629萬人,城市建設用地規模629平方公里。2019年,長沙實際建成區面積比2000年的119平方千米擴展了3.07倍,2003-2019年長沙市建成區面積和建設用地面積年均增速分為8.3%、5.8%,均處于較高增速,而同期深圳、武漢的建成區面積年均增速分別為3.7%、5.5%,建設用地面積年均增速分別為3.6%、3.8%,長沙土地供應量得到長期保證。

    從土地用途看,近5年長沙住宅用地供給增長近15倍,商住用地供給量增長2倍,其增長率均不同程度高于北京、成都等城市;從人均土地面積看,近10年長沙人均土地供給超15平方米/人,位居二線城市前列,長期長沙人口持續流入,但長沙采取加大供地的方式形成簡易版的“人地掛鉤”。2018年7月,長沙出臺《關于進一步加強土地市場調控的工作方案》提出大力整頓“捂地惜建、囤地不建”行為,嚴格依法處置土地閑置和項目延期開工;同時全力保障安居型商品住房用地,在新掛牌出讓的商品住宅用地中,將安居型商品住房供地比例提高至60%以上。長沙商住和住宅用地供給量在2015年經歷回落以來雙雙迎來高速增長期。2020年,長沙商住用地供給面積為220萬平方米,相比2015年的73萬平方米增長199.6%;住宅用地供給面積為279.46萬平方米,相比2015年的18萬平方米增長14.6倍。而近5年上海商住和住宅用地供給量增長分別為286.9%、18.4%;成都商住和住宅用地供給量增長2.4%、-42.9%;北京商住和住宅用地供給量增長分別為-0.8%、-3.6%。上海經歷了住宅和商住用地供給量雙增長,但住宅用地供給量漲幅較小,僅為18.4%,而北京的住宅和商住用地供給量均有所下滑,成都則是住宅用地供給大幅下降,全國很少城市出現長沙住宅和商住用地供給量趨勢出現“雙高峰”的情況。土地供給面積方面,2010-2020年長沙的人均土地供給面積為15.7平方米/人,位居二線城市第三,僅次于太原(21.6平方米/人)、武漢(16.4平方米/人),而同期青島、南京、杭州、成都的人均土地供給面積分別為15.0、12.4、10.9、9.8平方米/人,分別位居第四、第五、第六、第七。

    從土地供需比看,長沙商住和住宅用地供需比相對均衡穩定,? 近12年長沙商住和住宅類用地平均供需比近1.2,略高于北京、上海、杭州等城市,且長期保持平穩大于1的狀態。土地供需方面,2008年以來長沙的商住用地和住宅用地供需比長期維持在近1.20的水平,但住宅用地供需比波動較大,數次下探至1以下。商住用地方面,2008-2020年長沙商住用地平均供需比為1.17,高于上海(1.14)、成都(1.11)、北京(1.10),長期商住用地供應可滿足需求。住宅用地方面,2008-2020年長沙的住宅用地平均供需比為1.19,高于成都(1,17)、杭州(1.14)、上海(1.13)、北京(1.10),長期長沙住宅用地供需平衡。

    長沙在2017年較早提出住宅最高土地成交溢價率為50%,2019年提出商住經營性用地為30%,其閾值低于杭州、武漢、成都等城市,促使開發商理性爭地,拿地成本降低,進而保證房價平穩。住宅用地方面,2017年長沙出臺的《長沙市住宅用地“限房價、競地價”試點操作規則》,根據住宅銷售價與住宅綜合開發成本,按不高于土地掛牌起始價的150%,即最高溢價率為50%,綜合確定土地交易最高限價;競價達到最高限價時,改為現場搖號產生競得者。而杭州于2016年9月出臺《加大土地供應調整競價方式》提出轉為在此價格基礎上通過現場投報配建養老設施面積的程序并按投報面積最高者確定競得人;武漢2016年10月在土拍過程中首次啟用“最高限價令”,提出最高成交價不得超過限定溢價率,最高溢價率不超過100%。對于開發商來說,“熔斷”政策的推出和實施,標志著土地原有單純競價的時代結束,促使開發商理性爭地;另一方面,最終的土地競得人拿地的成本降低,房屋的開發、建設成本降低,有助于房價的降低。近12年長沙土地成交溢價率低于北京、杭州、南京、成都等城市。建設租賃住房的商住經營性用地方面,長沙市于2020年10月印發的《長沙市商住經營性用地出讓限地價/溢價競自持租賃住房實施細則(試行)》規定,長沙當限價地塊達到最高限價、不限價地塊溢價率達到30%時停止競價,轉為競自持租賃住房建筑面積。而大多數一線城市及二線城市都通過土拍模式的改革調整限價力度,并未單獨提出租賃住房的商住經營性用地溢價率規定。

    值得注意的是2021年自然資源部8月10日召開閉門會議,對22個核心城市土地出讓政策進行調整,即單宗住宅用地溢價率不得超過15%,而長沙在今年首輪集中供地中平均土地溢價率僅為8%,位居22城第15。今年年初自然資源部規定22個城市住宅用地公告不能超過三次,并且集中在3月、4月、8月,促進各地土地交易市場平穩,集中供地政策初衷是分散土地競爭、釋放土地集中大量供應的預期信號以平抑地價。根據各地自然資源規劃官網的數據顯示,第一輪的集中供地成交數據中,有10個城市的地價平均溢價率超15%,其中廈門達34%,位列22城第一;合肥、杭州地價平均溢價率分別為28%、26%,分別位列第二、第三,但長沙平均溢價率依然處于較低水平,僅為8%,位居第15。由于首輪集中供地并未達到政策的初衷,因此在8月10日自然資源部召開了閉門會議,對第二批次核心城市土地出讓政策進行調整。(22個城市分別為北京、上海、廣州、深圳、南京、蘇州、杭州、廈門、福州、重慶、成都、武漢、鄭州、青島、濟南、合肥、長沙、沈陽、寧波、長春、天津、無錫)

    2.1.3 住房供給:“低端有保障”,住房供需長期平衡

    在“低端有保障”方面,長沙在2008年較早提出保障房補貼制度,實現城鎮住房保障覆蓋率從2011年的19.51%升至2018年的23.21%,高出全國省會城市平均水平3個百分點,提前3年實現國家新型城鎮化發展規劃提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆蓋率目標。2008年7月長沙出臺《經濟適用住房貨幣補貼實施方案》,提出通過發放經濟適用住房貨幣補貼的方式,力爭兩年到三年內全面解決經濟適用住房歷史積壓保障對象的住房問題。根據長沙統計局統計,長沙城鎮住房保障覆蓋率從2011年的19.51%升至2018年的23.21%,高出全國省會城市平均水平3個百分點,解決了20多萬戶家庭的住房問題,提前3年實現了國家新型城鎮化發展規劃提出的“十三五”末保障性安居工程受益覆蓋率達23%的目標,極大地改善了中低收入困難群眾的住房條件。從住房租賃市場看,2018年長沙出臺《關于加快發展住房租賃市場工作實施方案》指出,到2022年,通過政府統籌、企業建設、市場盤活等方式,新增各類租賃住房不少于500萬平方米,其中新建200萬平方米以上租賃住房、盤活300萬平方米以上存量住房,形成廣覆蓋、多層次的租賃房源供應體系。截至2019年4月,長沙市累計建設(籌集)各類保障房22.92萬套,其中經濟適用房13.48萬套,公共租賃住房9.44萬套。保障性住房不但可以有效滿足中低收入人群的住房需求,而且可以減少整個住房市場上的住房需求,從而減緩房價上漲。

    房屋市場供應相對充足,從銷供比看,近10年長沙商品住宅銷供均維持在0.8-1.2的正常區間。從出清周期看,近7年長沙商品住宅平均出清周期為9個月,低于北京、西安等城市。根據中指院的數據,2010-2021年7月,長沙商品住宅銷供比從1.0上升到1.2,雖然在2016年、2017年、2018年出現供給缺口,但長期銷供比浮動較小,而同期北京銷供比浮動較大,多次低于0.8和高于1.2,如2018年僅為0.5;成都銷供比浮動也較大,如2011年僅為0.6,但2017年為1.5。長沙長期保持商品住宅供需均衡,使得房價波動較小。出清周期方面,根據中指院的數據,2013-2020年長沙年均出清周期為9個月,而同期北京、西安、武漢年均出清周期分別為14個月、12個月、11個月。

    2.1.4?針對開發商:首創商品房“成本+利潤+稅金”價格構成

    長沙于2017年首創“成本+利潤+稅金”的商品房價格構成,其中限制商品住房的平均利潤率為6-8%,限價標準清晰嚴苛,既確保了房企一定的盈利空間,也確保了房價相對穩定。長沙于2017年11月發布《長沙市限價商品住房價格管理暫行辦法》,推行試點區域限價政策,并于2019年12月《關于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監制有關事項的通知》中將這一政策應用于所有長沙商品房。商品房價格構成方面,長沙明確商品房價格由“成本+利潤+稅金”構成,并規定各種賠償金、違約金、滯納金和罰款不得計入商品房價格,對房企在營銷過程中銷售成本的管控提出了更高要求,有效防止房企通過虛增成本避稅和提高定價轉嫁成本的行為。而在一線城市中僅有北京在2018年6月出臺的《關于加強限房價項目銷售管理的通知》,僅規定如果限房價項目的銷售限價與周邊市場價格評估價之比高于85%(價差比低于15%)時,該限房價項目將由開發商直接作為商品房,不高于85%時,將收購轉化為共有產權住房,相對于長沙直接規定利潤率絕對值的政策,北京限價政策偏向于限制相對價格,限價手段相對寬松。利潤率限制方面,2019年12月長沙出臺《關于進一步完善我市新建商品住房銷售明碼標價監制有關事項的通知》,明確規定了商品住房價格構成,并要求商品住房平均利潤率為6%-8%。根據中指院統計,2019前三季度長沙房企平均利潤率約為10%,2017-2020年全國百強房企凈利潤率均超11%。

    2.1.5 房地產固定投資:長期保持房地產投資占比處于25%的合理衡量值

    2000-2017年長沙房地產開發投資額占全市固定資產投資額比例處于25%的合理區間,房地產固定資產投資占比大于25%會導致供過于求,超過一般城市化進程所需的金融資源會導致泡沫,相反則會影響城市的正常發展。2000-2017年長沙房地產開發投資額占全市固定資產投資額比例維持在25%左右波動,平均值為23.8%;而深圳、廣州、成都的占比分別為37.0%、38.8%、31.2%,與25%的合理衡量值相差較大。

    2.2?需求端:限制投機行為,針對房屋契稅、人才購房、離異人士、購房搖號、限售均要求嚴苛

    從房屋契稅征收看,長沙首套房契稅征收稅率與一線城市及同類型省會城市基本持平,但在2019年率先在全國取消二套住房契稅優惠政策,二套房屋及以上的契稅征收標準達4%,高于北京、上海(3%),契稅稅率較高,增加購買多套住房成本,限制投機行為。首套房契稅征收標準方面,長沙首套房且房屋建筑面積不超過90平方米的,契稅標準為1%;大于90平方米的,按照1.5%的稅率征收契稅,與上海、杭州、武漢等地持平。二套房屋及以上的契稅征收標準方面,2019年之前,長沙實行2016年財政部在購房契稅上的稅率優惠政策,二套房契稅與全國其他城市(除北京、上海、廣州和深圳)持平,建筑面積在90平方米及以下的,按照1%的標準征收契稅;90平方米以上的,契稅稅率為2%。2019年長沙市出臺《關于調整長沙市第二套住房交易環節的契稅政策的通知》,規定自2019年4月22日起,在長沙市范圍內停止執行對家庭第二套改善性住房的契稅優惠稅率,二套房屋及以上的契稅征收標準達4%,而武漢、杭州等城市依舊實行2016年財政部在購房契稅上的稅率優惠政策。具體來看,二套房建筑面積小于或等于90平方米的房產,長沙征收的契稅為4%,高于北京、上海的3%和武漢、杭州的1.0%;二套房屋建筑面積大于90平方米的房產,長沙征收的契稅為4%,高于北京、上海的3%及武漢、杭州的2.0%。三套房屋及以上所有建筑面積,長沙征收的契稅為4%,高于上海、武漢的3%。契稅稅率的較高增加購房者的成本,可適當壓制購買二套住房的需求。

    值得注意的是根據《契稅法》要求,從2021年9月1日起,湖北、廣東、海南、四川、貴州等多地將不實施第二套住房契稅優惠政策,即稅率重新提升到3%,河北、遼寧、河南3個省確定了3%和4%兩檔稅率。根據1997年頒布的《中華人民共和國契稅暫行條例》規定,境內轉移土地、房屋權屬,承受的單位和個人為契稅的納稅人,應當按條例法規繳納契稅,契稅稅率為3-5%。但2010年出臺的《財政部、國家稅務總局住房和城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅個人所得稅優惠政策的通知》對契稅政策進行調整,即個人購買普通住房作為家庭首套房契稅減半,其中面積為90平方米及以下的,契稅標準降為1%。到2016年《財政部、國家稅務總局、住房城鄉建設部關于調整房地產交易環節契稅營業稅優惠政策的通知》出臺,契稅標準將按照房屋面積進行分類,房屋建筑面積在90平方米及以下的,減按1%的稅率征收契稅;面積為90平方米以上的,家庭首套房減按1.5%、二套房減按2%的標準征收契稅,北京市、上海市、廣州市、深圳市暫不實施契稅優惠政策?!吨腥A人民共和國契稅法》已由第十三屆全國人民代表大會常務委員會于2020年8月11日通過,自2021年9月1日起施行,契稅稅率為3-5%。

    從人才購房看,2017年長沙在全國較早提出非本市戶籍的??萍耙陨蠈W歷人才,須滿足在長工作生活24個月才能購買住房(需提供24個月工資流水和居住證),時間長于廣州、南京、西安等城市,限制短期運用人才政策進行投機的行為。具體來看,2017年8月出臺《長沙市人才購房及購房補貼實施辦法(試行)》,其中規定非本市戶籍的??萍耙陨蠈W歷人才,須滿足在長工作生活24個月才能購買住房。而南京在2021年1月《南京市人才購買商品住房辦法》規定,南京則取得博士學位的人才,與單位簽訂1年及以上勞動合同即可,廣州市則2021年4月才發布的《關于完善我市房地產市場平穩健康發展政策的通知》規定,廣州僅須提供購房之日前12個月在人才認定所在區連續繳納個人所得稅或社會保險的繳納證明即可。在人才購房方面,長沙與廣州、南京、西安等城市相比限制政策不僅出臺較早,且對于獲取購房資格時長限制更嚴,這能夠充分篩選出意愿定居于長沙、為長沙作出貢獻的人才,限制短期運用人才政策進行投機的行為。

    從離異人士購房看,長沙在全國較早對“假離婚”買房的行為進行限制,2018年提出夫妻離異后任何一方2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算,這限制了通過“假離婚”或者“假結婚”等方式“曲線”買房、炒房之風。長沙市在2018年6月便在《長沙市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》中明文單列出規定,夫妻離異后任何一方2年內購買商品住房的,其擁有住房套數按離異前家庭總套數計算。而南京則是在2020年7月才出臺的《關于促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》才有此項規定;北京則是在2021年8月才出臺《關于進一步完善商品住房限購政策的公告》規定夫妻離異的,若原家庭在離異前已擁有兩套及以上住房,自離異之日起三年內,任何一方均不得在本市購房。在打擊“假離婚”方面,長沙與南京、上海、深圳、北京等城市相比較早出臺政策堵住通過“假離婚”方式獲取購房資格的漏洞,這限制了通過“假離婚”或者“假結婚”等方式“曲線”買房、炒房之風。

    從購房搖號看,2017年長沙在全國較早推行公證搖號銷售住房制度,只需滿足“累計購房客戶大于可供房源”的條件即可采取公證搖號方式銷售住房,觸發搖號機制條件更為嚴格。長沙開啟公證搖號的程序門檻嚴格,根據2017年長沙市住建委出臺的《長沙市限購區域內新建商品住房銷售搖號具體操作程序》規定,長沙市規定限購區域內(芙蓉區、雨花區、天心區、開福區、岳麓區、望城區、長沙縣)的商品住房,只需滿足“累計購房客戶大于可供房源”的條件即可采取公證搖號方式銷售住房。長沙公證搖號政策的出現,是對限價政策的進一步補充與深化。相比之下,一線和二線城市往往需要其它表明樓盤“熱銷”的條件方才啟用搖號,例如上海2021年出臺的《關于促進本市房地產市場平穩健康發展的意見》規定,購房人在認購后,將綜合家庭、5年內在滬購房記錄等因素,擁有一個分數,再按照搖號人數比房源多30%的原則,選取進入公證搖號選房的人員名單;2020年成都出臺《關于完善商品住房公證搖號排序選房有關規定的補充通知》規定,需要達到“登記購房人數在當期準售房源數1.2倍至3倍之間”才啟動搖號程序。

    長沙在2018年較早提出個人和企業購房限售期,且限售時長高于廣州、南京等城市,即分別為取得不動產權屬證書滿4年、5年才能售賣。個人出售房產方面,長沙的限售年限長于廣州、成都、重慶、南京等城市。長沙2018年6月25日出臺《長沙市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》,在長沙本市限購區域(芙蓉區、雨花區、天心區、開福區、岳麓區、望城區、長沙縣)內個人購買的商品住房,須取得不動產權屬證書滿4年后方可上市交易。與此同時,根據廣州市人民政府辦公廳2017年3月出臺《關于進一步加強房地產市場調控的通知》,廣州房產是取得不動產證滿2年后即可轉讓;成都則是在2018年5月《成都市人民政府辦公廳關于進一步完善我市房地產市場調控政策的通知》中規定新購住房需取得不動產權證滿3年后即可轉讓。長沙對于個人出售房產時間長于其他城市,長達4年的等待交易期,意味著通過市場差價賺錢的方式將遭遇長周期帶來的風險沖擊。企業出售房產方面,長沙在2018年出臺的《長沙市人民政府辦公廳關于進一步加強房地產市場調控工作的通知》中提出暫停企業在限購區域內購買商品住房,已購買的商品住房取得不動產權屬證書滿5年后方可轉讓。而廣州則在上述政策中規定企業須取得不動產證滿3年后可轉讓,長沙對于企業出售房產政策時間雖晚于廣州,但其規定的轉讓時間長于廣州,這削弱了企業投資房產資金的流動性,從而抑制企事業單位炒房行為。

    3?推動新房改,以城市群戰略、人地掛鉤、金融穩定和房產稅為核心加快構建房地產長效機制

    一是堅持都市圈城市群戰略,改革“人地掛鉤”,允許跨區域用地指標買賣,優化土地供應。目前推行的“人地掛鉤”為農業轉移人口落戶數量與建設用地供應量掛鉤,并不能解決熱點城市人口流入與住房供應緊張之間的矛盾。未來應堅持都市圈城市群戰略,推行新增常住人口與土地供應掛鉤、跨省耕地占補平衡與城鄉用地增減掛鉤,如東北和西部地區售賣用地指標,可以有效解決目前東北、西部用地指標大量浪費的問題。嚴格執行“庫存去化周期與供地掛鉤”原則,優化當前土地供應模式。

    二是保持貨幣政策和房地產金融政策長期穩定。實行長期穩定的住房信貸金融政策,穩定購房者預期,支持剛需和改善型購房需求,同時抑制投機性需求。支持房企合理融資需求,規范融資用途,防止過度融資。

    三是穩步推動房產稅試點。隨著大開發時代結束,存量房時代下土地出讓金減少、交易環節稅收減少,推出房產稅是大勢所趨。從國際經驗看,房產稅通常被成熟市場經濟體作為地方財政收入的重要和穩定來源。房產稅改革的總原則是“立法先行、充分授權、分步推進”?!傲⒎ㄏ刃小笔窍攘⒎ㄔ匍_征;“充分授權”是授權各地方因地制宜試點、不一刀切,本身房產稅按照國際經驗就是地方主體稅;“分布推進”是積極穩妥推進,要力爭方案成熟并做好社會預期引導。

    四是豐富供應主體,轉變住房供應結構。當前中國住房供給體系重銷售輕租賃,多元主體供給型的住房體系尚未建立。未來供應主體將從以開發商為主轉變為政府、開發商、租賃中介公司、長租公司等多方供給;以市場化的商品住房為主、加大各類保障性住房供應力度,形成“高收入靠市場、中等收入有支持、低收入能保障”的階梯化住房供給結構。不過,住房供應結構的探索與政策出臺須因地制宜,警惕盲目跟風。

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